Принцип: что именно порождает обязанность по уплате налога
Статья 1408-I Общего налогового кодекса Франции (CGI) облагает налогом на жильё любое меблированное имущество, в отношении которого собственник сохраняет юридическую возможность свободно им распоряжаться.
Иными словами, значение имеет не фактическая загрузка объекта арендаторами, а юридическая возможность использовать имущество в личных целях в любой момент.
Судебная практика последовательна в этом вопросе: объект, сдаваемый в меблированную аренду лишь часть года и остающийся в распоряжении собственника в остальное время, продолжает облагаться налогом на жильё (CE, 28 февраля 1938 г.; CE 8e-3e ch., 15 июня 2023 г., № 468195).
Распространённая ошибка: смешение эксклюзивности продвижения и эксклюзивности пользования
Многие договоры доверительного управления арендой содержат формулировку вида: «доверитель обязуется не осуществлять самостоятельное управление сдачей объекта в аренду в течение срока действия договора».
Такая оговорка выглядит защитной, однако она касается исключительно того, кто продвигает и сдаёт объект: она запрещает собственнику сдавать жильё напрямую, минуя управляющего. При этом она ничего не говорит о том, кто может занимать объект.
Итог: юридически ничто не мешает собственнику зарезервировать за собой несколько недель, отказаться от предложенного бронирования или занять жильё в промежутке между двумя заездами. В таком случае налоговая администрация вполне обоснованно считает, что собственник сохраняет право распоряжения объектом, — и налог на жильё остаётся к уплате.
Ключевой момент: оговорка о коммерческой эксклюзивности не равнозначна утрате права личного пользования.
Решение: запрет на личное занятие объекта, а не просто дополнительное соглашение об эксклюзивности
Чтобы договор можно было противопоставить налоговой администрации, он должен идти значительно дальше оговорки о коммерческой эксклюзивности. В нём необходимо прямо предусмотреть:
- запрет любого личного использования объекта собственником в течение всего срока действия договора — а не только запрет управлять объектом или сдавать его напрямую;
- запрет блокировать календарь: собственник не должен иметь права возражать против бронирования, предложенного управляющим, резервировать за собой отдельные периоды или препятствовать бронированию ради собственных нужд либо нужд третьих лиц;
- автономный доступ управляющего к ключам и к календарю онлайн-платформ, без согласования каждого случая с собственником, — этот аспект судьи изучают предметно, чтобы убедиться в реальной утрате права распоряжения.
Главное, за чем нужно следить: дата подписания
Именно здесь чаще всего возникает проблема: чтобы договор был противопоставим применительно к конкретному налоговому году, эксклюзивный договор с запретом любого личного использования должен быть подписан и датирован до 1 января соответствующего года.
Дополнительное соглашение, подписанное в течение года, не позволит «отыграть назад» уже обложенный налогом год. Оно обеспечит защиту только на последующие годы — начиная с 1 января, следующего за датой подписания.
Наши практические рекомендации
- Проверьте сроки: дополнительное соглашение, подписанное сегодня, начнёт действовать в налоговом плане лишь с 1 января следующего года.
- Составьте надёжное дополнительное соглашение с прямой оговоркой о запрете личного использования и с оговоркой, запрещающей собственнику блокировать календарь.
- Убедитесь, что управляющий располагает профессиональной картой G (gestion immobilière — управление недвижимостью): этот момент налоговая администрация также проверяет в подобных спорах.
- Если год уже обложен налогом, оспаривание, основанное только на действующем договоре, имеет мало шансов на успех, поскольку нынешняя оговорка об эксклюзивности не охватывает личное использование. Обращение в суд имеет смысл лишь при возможности доказать иными конкретными обстоятельствами (географическая удалённость, подтверждающие документы, несовместимость использования) реальное отсутствие права распоряжения объектом.
Кратко
Оговорка об эксклюзивности управления арендой сама по себе недостаточна для освобождения меблированного объекта от налога на жильё.
Только договор, который реально и юридически лишает собственника любой возможности личного использования — и подписан до 1 января соответствующего года, — позволяет надёжно закрепить это освобождение.
Вы сдаёте меблированное жильё и хотите обезопасить свою ситуацию в части налога на жильё? Наш кабинет поможет вам проанализировать договоры управления и выстроить диалог с налоговой администрацией. Свяжитесь с нами — мы будем рады помочь.