IFI и Вычет долгов : Когда антиабьюзная оговорка не применяется
Налог на недвижимое имущество (IFI) облагает стоимость вашего недвижимого имущества. Но как оценить это имущество, когда оно удерживается через гражданские недвижимые общества (SCI) и у этих обществ есть долги ? Недавнее решение суда Компьеня приносит важные разъяснения о пределах антиабьюзной оговорки.
Принцип : вычет долгов
Когда вы владеете долями SCI, вы облагаетесь IFI на долю стоимости этих долей, представляющую недвижимое имущество. Это логично : IFI направлен на недвижимость, а не на другие активы общества.
Для расчёта этой стоимости вы можете учитывать долги, связанные с недвижимостью :
- Банковские кредиты, полученные для приобретения
- Долги за работы по сохранению или обслуживанию
- Текущие счета участников, связанные с финансированием имущества
Эти долги уменьшают налогооблагаемую стоимость ваших долей. Меньше стоимость = меньше IFI.
Антиабьюзная оговорка : осторожно с долгами между участниками
Законодатель предусмотрел защиту : антиабьюзную оговорку. Она направлена на предотвращение схем, основной целью которых является искусственное снижение IFI.
В силу этой оговорки некоторые долги автоматически исключаются из расчёта :
- Долги, заключённые между обществом и налогоплательщиком
- Долги, заключённые с членами его налогового домохозяйства
Если только налогоплательщик не докажет, что эти долги не были заключены в налоговых целях.
Иными словами, если вы одолжили деньги своему SCI через текущий счёт участника, администрация может отказать в вычете этого долга при расчёте IFI.
Рассмотренное дело : оспариваемая семейная передача
В этом деле супружеская пара реализовала классическую имущественную стратегию :
- Создание двух SCI
- Приобретение недвижимости, финансируемое банковским кредитом и взносами на текущий счёт
- Дарение-раздел долей в пользу детей
В ходе проверки налоговая администрация оспорила вычет долгов, связанных с текущими счетами участников. Её аргумент : схема преследовала преимущественно налоговую цель, в частности из-за временного разрыва между приобретениями и дарением.
Для администрации операции были направлены на искусственное раздувание долгов для снижения стоимости долей в момент дарения, сохраняя при этом налоговое преимущество по IFI.
Решение суда : антиабьюзная оговорка отклонена
Суд встал на сторону налогоплательщиков. Судьи сочли, что :
Схема вписывается в согласованную имущественную стратегию
Создание SCI и передача детям отвечают законным целям управления и передачи семейного имущества. Это не "искусственная" схема, созданная только по налоговым причинам.
Хронология операций обоснована
Разрыв между приобретениями и дарением не вызывает подозрений. Он может объясняться практическими причинами : ожидание стабилизации финансовой ситуации, возраст детей, возможности приобретения...
Налоговое преимущество остаётся незначительным
Судьи отметили, что полученная налоговая экономия оставалась незначительной по отношению ко всей операции. Это не было основной целью схемы.
Выводы для запоминания
Антиабьюзная оговорка не автоматична
Недостаточно наличия долгов между участниками и обществом, чтобы они были автоматически исключены. Администрация должна доказать, что схема имеет преимущественно налоговую цель.
Имущественная согласованность имеет значение
Судьи смотрят, вписываются ли операции в общую имущественную логику. Хорошо структурированная и согласованная стратегия семейной передачи будет легче принята.
Пропорциональность налогового преимущества проверяется
Незначительное налоговое преимущество недостаточно для квалификации злоупотребления. Напротив, непропорциональное преимущество по отношению к экономической реальности операции будет подозрительным.
Что нужно запомнить
- Долги, связанные с недвижимостью, удерживаемой через SCI, могут быть вычтены при расчёте IFI
- Антиабьюзная оговорка может исключить долги, заключённые между обществом и его участниками
- Эта оговорка не применяется, если налогоплательщик доказывает отсутствие преимущественно налоговой цели
- Согласованная стратегия имущественной передачи избегает антиабьюзной оговорки
- Незначительный характер налогового преимущества — аргумент в пользу налогоплательщика